各地“國五條”調(diào)控細則將在本周密集發(fā)布。3月25日，廣東省“國五條”調(diào)控細則率先出爐。業(yè)內(nèi)人士向中國證券報記者表示，作為樓市回暖的代表性市場，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市即將出臺的調(diào)控細則都將從嚴，而近期二手房市場態(tài)勢也表明，一線樓市購房者的心理預(yù)期已經(jīng)發(fā)生變化，深圳地區(qū)的投資客已有大規(guī)模離場跡象。北京調(diào)控細則的嚴厲程度或高于其他城市。 上海 專家稱限購或加碼 個稅政策可能彈性落地 上?！皣鍡l”落實細則預(yù)計月底落地。有消息稱，上海將彈性化執(zhí)行個稅政策，限購措施或再加碼，二套房貸的首付和貸款利率也應(yīng)有所提高。 目前業(yè)內(nèi)對于上海的限購政策進一步升級的猜測較多?，F(xiàn)在上海執(zhí)行的是外地戶籍家庭購房需繳納社保滿一年方可購房，針對外地購房者的限購仍有升級空間。一位上海社科院專家透露，在上海細則中，限購政策或?qū)⒄毡本┳龇?，進一步提高購房人群的社保繳納年限，從目前的繳費1年，提升至繳費3年。同時，繼續(xù)嚴格執(zhí)行單身人士的限購政策。去年上海曾對單身人士購房政策有所收緊，本地戶籍單身人士只能擁有一套住房，限買第二套，外地戶籍單身人士不能購買，必須以家庭為單位進行購買。有開發(fā)商猜測，對于個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活住房的，或繼續(xù)免征個人所得稅，這一條可能在細則中繼續(xù)明確。除此之外，細則很可能對個稅調(diào)整更加柔化，采取分階梯執(zhí)行。 上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認為，個人所得稅政策彈性落地的可能性非常大，很可能會按照3年、4年等階梯形執(zhí)行，分別制定不同的稅率。備受關(guān)注的二套房貸首付和利率調(diào)整的問題，在上海也極有可能執(zhí)行。 業(yè)內(nèi)人士分析，就“地方版細則”來看，上海的房價控制目標壓力較大，按照“國五條”要求對今年以來房價上漲過快的城市細則將更為嚴厲，因此房價控制目標很可能會保持平穩(wěn)，不會超過GDP的增幅，執(zhí)行力度上將更加嚴格。 由于開發(fā)商擔憂政策落地后市場降溫，搶搭“末班車”，新盤供應(yīng)量大增。僅上周上海就有13個樓盤獲取預(yù)售證入市，創(chuàng)下近25周內(nèi)單周獲取預(yù)售證項目數(shù)量的新高。截至3月24日，3月上海樓市合計新增供應(yīng)面積為83.6萬平方米，較2月同期增長近7倍，也超過了1-2月份合計的新增供應(yīng)總量。 據(jù)佑威地產(chǎn)統(tǒng)計，截至3月24日，3月上海新建商品住宅累計成交面積為110.74萬平方米，預(yù)計3月全月的成交量或在143萬平方米上下。該機構(gòu)判斷，3月將成為2010年1月以來近39個月的月度成交量冠軍，也很可能創(chuàng)下整個2013年的月度最高成交紀錄。 佑威機構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅分析，新增供應(yīng)急劇放量，反映出開發(fā)商的擔憂，需借勢出貨，以規(guī)避政策影響的不確定性。地方細則落地前供求放量表明交易雙方都有恐慌情緒。 黃志堅提醒，隨著“國五條”地方細則的落地，購房者的“恐慌”情緒消退，樓市成交量將有所回落，預(yù)計4月上海樓市成交量較3月將大幅減少。 北京 業(yè)內(nèi)預(yù)期細則較為嚴厲 部分開發(fā)商稱做最壞打算 與廣東省細則“溫和”落地相比，業(yè)界預(yù)期北京細則更為嚴厲。 近兩周來，北京已制定了調(diào)控細則的征求意見稿，并在小范圍內(nèi)征求意見。在上述征求意見稿中，主要對現(xiàn)有調(diào)控政策進行強化處理。其中，為應(yīng)對“假離婚”等現(xiàn)象，北京可能加強對本地戶口的單身含離異人士的限購，鼓勵單身或離異人士持有一套房。同時，“二套房首付比例七成、貸款利率上浮至基準利率1.3倍”的條款，也在上述征求意見稿中。此外，在土地出讓環(huán)節(jié)，北京將鼓勵采用“限地價、競房價”的辦法，用以抑制高地價的出現(xiàn)。提高二手房交易最低計稅價格等措施，也有可能作為儲備政策。 至于“北京版”細則的出臺時間，業(yè)界預(yù)計已經(jīng)臨近。這主要與近期北京的房價、交易量等市場表現(xiàn)相關(guān)。 根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，3月第三周（3月18日-24日），北京市二手住宅網(wǎng)簽9912套，與上一周比明顯回落。這也是“國五條”出臺以來，北京二手住宅交易量首次出現(xiàn)回落。同期，北京新建商品住宅網(wǎng)簽量為2426套，環(huán)比下降8.7％。盡管如此，京城個別新盤仍然出現(xiàn)搶房、“一日售罄”等現(xiàn)象。 多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，盡管成交量有所下滑，但從市場表現(xiàn)看，恐慌情緒仍然存在。且根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年2月，北京新建商品住宅價格環(huán)比上漲3.1％，同比上漲7.7％。 上述情況決定了北京可能會加快政策細則的出臺節(jié)奏，且“北京版”的細則力度或高于其他城市。多位業(yè)內(nèi)人士向中國證券報記者表示，提高二手房最低計稅價格的條款，很有可能最終落地，用以遏制“陰陽合同”等情況的發(fā)生。另外，不排除提高二套房交易門檻的可能性，此舉將對市場帶來不小的殺傷。北京的部分開發(fā)商和中介機構(gòu)負責人向中國證券報記者表示，對北京即將出臺的政策細則，已經(jīng)做好了最壞的預(yù)期。 另據(jù)了解，針對“國五條”中最受關(guān)注的二手房交易個稅內(nèi)容，住建部和國稅總局目前正在制定相關(guān)的指導(dǎo)意見，旨在抑制投機的同時，也對剛需進行保護。但北京在具體執(zhí)行中，預(yù)期仍將以“從嚴”為基調(diào)。 |
