近期流傳的一份新房“區(qū)縣指導(dǎo)價(jià)格”名單引起了外界的廣泛關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，未來(lái)至少兩個(gè)月，除限購(gòu)之外，上海樓市或再迎“限價(jià)”風(fēng)潮。 各區(qū)縣指導(dǎo)價(jià)差距大 所謂“區(qū)縣指導(dǎo)價(jià)格”，是指房企在向主管部門申請(qǐng)預(yù)售證時(shí)，主管部門會(huì)以這個(gè)指導(dǎo)價(jià)來(lái)進(jìn)行評(píng)估預(yù)售價(jià)格的高低，如果房企報(bào)的價(jià)格高于指導(dǎo)價(jià)，有可能不會(huì)獲批，從而拿不到預(yù)售證。 據(jù)悉，閔行的預(yù)售審批指導(dǎo)價(jià)是27000元/平方米，寶山是20000元/平方米，青浦為19000元/平方米，松江為20000元/平方米，原浦東南匯為16000元/平方米，原浦東為35000元/平方米。雖然有消息稱，指導(dǎo)價(jià)格自11月8日“滬七條”發(fā)布同時(shí)就下發(fā)到各區(qū)縣了，但11月9日之后，仍有多個(gè)樓盤拿到高于指導(dǎo)價(jià)的預(yù)售證，可能是因?yàn)檫@些項(xiàng)目在該政策下來(lái)之前就提交了申請(qǐng)。 漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉認(rèn)為，政府面臨房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)壓力，要兌現(xiàn)年初承諾的房?jī)r(jià)上漲目標(biāo)，因此才會(huì)有指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)。“指導(dǎo)價(jià)”應(yīng)該是政府經(jīng)過調(diào)研和考察之后，去除裝修成本的區(qū)域毛坯房均價(jià)。 只是臨時(shí)性監(jiān)管措施 類似的限價(jià)措施，在其他城市也出臺(tái)過。今年4月，廣州就曾規(guī)定“開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品住宅前，須辦理預(yù)售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)，并接受國(guó)土房管部門的價(jià)格指導(dǎo)?！北本┮苍凇皣?guó)五條”出臺(tái)后，對(duì)預(yù)售證進(jìn)行了價(jià)格指導(dǎo)。 北京和廣州雖然出臺(tái)了預(yù)售價(jià)格指導(dǎo)，但是并未對(duì)房?jī)r(jià)的上漲產(chǎn)生太大的抑制作用，和其他一線城市一樣，它們的房?jī)r(jià)仍是連續(xù)數(shù)月快速上漲，今年10月時(shí)的同比漲幅都在20%以上。預(yù)售價(jià)格指導(dǎo)是一種較為直接的干預(yù)房?jī)r(jià)的手段，不過卻存在著臨時(shí)性和不透明性的問題，持續(xù)時(shí)間短，標(biāo)準(zhǔn)亦不明確，僅適合在短時(shí)間內(nèi)暫時(shí)遏止房?jī)r(jià)的上漲；另一方面，對(duì)于已經(jīng)獲取預(yù)售證的項(xiàng)目，預(yù)售價(jià)格指導(dǎo)缺乏約束力；并且這種政策一旦長(zhǎng)期執(zhí)行，很可能造成開發(fā)商的惜售行為，引起樓市的供需失調(diào)，反而會(huì)加劇房?jī)r(jià)的上漲。因此，本次上海推出預(yù)售價(jià)格指導(dǎo)措施，很可能也只是臨時(shí)性的監(jiān)管措施，難以對(duì)樓市產(chǎn)生根本性的影響。 對(duì)開發(fā)商影響不明顯 對(duì)于開發(fā)商而言，雖然此舉會(huì)造成預(yù)售許可證取得時(shí)限或被拉長(zhǎng)，但考慮到全國(guó)主流房企已憑借前10個(gè)月各自優(yōu)異表現(xiàn)，順利完成或接近全年年初所制定的銷售目標(biāo)，故并不存在較大銷售壓力。因而，預(yù)售證發(fā)放條件的收緊，也不會(huì)迫使房企盲目選擇降價(jià)，來(lái)迎合指導(dǎo)價(jià)，它們會(huì)選擇放緩?fù)票P節(jié)奏的同時(shí)，當(dāng)下重點(diǎn)通過去庫(kù)存、攢客戶的模式，為明年打基礎(chǔ)。 德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟表示，今年開發(fā)商的業(yè)績(jī)完成情況普遍較好，并且“滬七條”對(duì)市場(chǎng)的殺傷力與當(dāng)初限購(gòu)令剛頒布時(shí)不可同日而語(yǔ)，因此即便在年末調(diào)控加碼的情況下，也未能完全遏止住房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，明年滬上樓市依然面臨著較大的價(jià)格上漲壓力。 |
