| 當前，房價節(jié)節(jié)攀升，看漲房價的聲音一浪高過一浪。尤其是地王頻出、高價地橫行，地價推高房價，似已板上釘釘。我的感覺是，很多拿高價地的開發(fā)商，對后市的預(yù)期過于樂觀；而很多購房者，對于后市房價大漲，有些過于憂心。 盛極必衰，這是自然界的法理。即便是過去十多年中國房價不斷快速上漲，也同樣存在著樓市降溫與房價下跌的時段。只有理性看待市場，才不至于在市場中摔跟頭。正基于此，筆者認為，房地產(chǎn)短周期(未來6個月至12個月的變化)可用于指導房價走勢預(yù)測。 關(guān)于短周期，過去十年已有跡可循。全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)，是衡量開發(fā)行業(yè)體溫的“溫度計”，能夠比較好的反映房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的周期性波動。按照“峰值-峰值”的劃分法，2004年以來可劃分為三個短周期。 第一個周期：2004年3月-2007年11月。這一周期出現(xiàn)兩個峰值，都是106點，谷值是100.6，出現(xiàn)在2005年12月。下行歷時21個月，上行歷時23個月，共計43個月。下行主因是房地產(chǎn)調(diào)控，上行主因是經(jīng)濟過熱，資本市場瘋狂。 第二個周期：2007年12月-2010年3月。第二個周期峰值近106點，谷值是94.74，出現(xiàn)在2009年3月。下行歷時16個月。上行歷時12個月，共計28個月。下行主因是受國際金融危機影響國內(nèi)經(jīng)濟下滑，上行主因是政策力度大。這輪跌急漲急，波幅大，歷時短。 第三個周期：2010年4月以來。谷值是94.39，出現(xiàn)在2012年9月，下行歷時30個月。下行主因經(jīng)濟下滑與房地產(chǎn)調(diào)控。在雙重打擊下，下行時間較長，調(diào)整幅度較大。上行主因是貨幣寬松和經(jīng)濟復蘇。這輪周期已經(jīng)完成筑底，但上行之路不可能像2009年那輪又急又快，將在“磨磨唧唧”中上行，預(yù)計將于2014年觸頂。 接下來，我們再用房價增幅，來印證一下國房景氣指數(shù)的短周期。按照“峰值-峰值”的劃分法，2004年以來，同樣可分為三個短周期(按季度)。第一個周期：2004年四季度—2008年一季度；第二個周期：2008年二季度—2010年二季度；第三個周期：2010年三季度開始。由此可見，兩個指標的周期基本一致。第二、第三個周期的谷值，出現(xiàn)房價同比下跌，可見市場調(diào)整幅度大，而第一個周期的谷值只是房價漲幅減小。2012年四季度進入第三個周期的后半段，也即上升階段，2013年基本處于上升通道。但本輪上升過程中，不可能像2009年那樣強勁，房價同比增幅難以超過上一輪12.8%的高點，上升持續(xù)時間較長，預(yù)計2013年四季度或2014年一季度見頂。 歐美國家的房地產(chǎn)市場，已經(jīng)歷過上百年的周期性變化，經(jīng)驗較多，即便如此，短周期也存在較大的變量。我國房地產(chǎn)市場化，主要始于1998年，只有十幾年時間，短周期的規(guī)律更加不易掌握，而且受房地產(chǎn)調(diào)控影響大。 筆者認為，決定短周期房價漲跌的“四個引擎”是經(jīng)濟、政策、資金和存貨。當前樓市表現(xiàn)也可從這“四個引擎”入手分析。 其一，經(jīng)濟低位企穩(wěn)。去年三季度，經(jīng)濟增長低探至7.4%，四季度反彈至7.9%，就在大家認為經(jīng)濟見底反彈之際，今年上半年卻出人意料的繼續(xù)下滑，二季度增幅回落至7.5%。但是，7月的多數(shù)經(jīng)濟數(shù)據(jù)略有起色，8月匯豐中國制造業(yè)PMI初值為50.1，重返50枯榮線上方，創(chuàng)4個月內(nèi)最高水平。這些信號表明，今年下半年經(jīng)濟將企穩(wěn)。但是中國經(jīng)濟已告別高增長，明年也僅為8%上下?？傮w而言，經(jīng)濟面的情況對樓市屬中性略偏空。 其二，政策中性。穩(wěn)增長，客觀上要求調(diào)控不宜進一步升級。下半年中央層面的房地產(chǎn)調(diào)控基本平穩(wěn)，既不放松，也不加碼，但局部政策存在或松或緊的可能，比如市場秩序整頓、推出第二批房產(chǎn)稅試點、放松房企再融資、支持首套剛需等。 其三，資金面不喜不憂。從外部資金面看，今年貨幣供應(yīng)量明顯大于去年，M1同比增幅可能保持在10%上下，而去年保持在6%上下，但是今年1月沖高后，呈震蕩回落態(tài)勢，預(yù)期明年將弱于今年。從內(nèi)部資金面看，由于房企銷售形勢較好，資金回籠量很大，總體資金面寬松了很多。全國開發(fā)商資金來源同比增幅今年以來保持在30%以上，而去年在10%上下，說明今年房企的資金寬松度遠好于去年。但這一增幅今年初以來一直高位盤整，預(yù)計未來一年將呈收窄趨勢。簡而言之，資金面明顯強于去年，但接下去將有所減弱。 其四，存貨面基本見底。自去年二季度開始，全國主要城市的住宅庫存開始減少，尤其是一線和部分二線城市，但三、四線一直呈增長態(tài)勢，區(qū)域分化嚴重。值得關(guān)注的是，從今年4月開始，一、二線城市的庫存量呈現(xiàn)震蕩走高的跡象。本輪周期中，庫存最低點很可能就是3月份。與之相適應(yīng)，20個典型城市的住宅去化周期，也在3月達到最低的8.3個月，其后震蕩小幅上行，7月提高至9.6個月。就存貨和去化周期而言，當前一線和部分二線城市，依然處于近兩年低位，未來半年房價仍有上漲壓力，但供不應(yīng)求最緊張的時點已過，未來1-2年將重新趨于增長。 總而言之，通過分析決定短周期房價漲跌的四個因素，大致可以預(yù)測，當前處于本輪樓市景氣周期的頂部區(qū)間，下半年房價仍堅挺，但明年將有所降溫。 |
