從7月25日起，上海有兩幅重量級(jí)商辦地塊將輪番上陣。無論是起始總價(jià)34億元的靜安“東八塊”還是“身價(jià)”高達(dá)175億元的“徐家匯中心項(xiàng)目”地塊，它們都將是新一代商辦地王的最熱門競爭者。 這兩個(gè)“準(zhǔn)地王”不僅位于上海地標(biāo)性的核心商務(wù)區(qū)內(nèi)，而且出讓體量驚人。更有意思的是，它們還都具有頗為相似的“坎坷”身世…… 那么，土地市場乃至整個(gè)樓市是否做好了準(zhǔn)備，應(yīng)對這兩個(gè)“新地王”的到來？新地王的來臨又意味著什么？ “東八塊”：或刷新上海地市新紀(jì)錄 首先上陣的商辦“準(zhǔn)地王”，是被業(yè)內(nèi)稱之為“東八塊”的靜安區(qū)石門二路街道60號(hào)街坊地塊。根據(jù)上海市規(guī)土局的相關(guān)公告，“東八塊”以招投標(biāo)方式出讓，將于三天后（7月25日）開標(biāo)。目前，僅起始價(jià)就已經(jīng)高達(dá)34億元，折合起始樓板價(jià)2.5萬元/平方米。 據(jù)了解，該地塊東至大田路，南至山海關(guān)路，西至慈溪路，北至新閘路，緊鄰靜安雕塑公園，十分接近南京西路商圈。整個(gè)地塊為商辦用地，出讓面積接近1.8萬平方米，容積率7.58。也就是說，這一地塊的總建面要達(dá)到13.6萬平方米左右。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場中心分析師羅寅申提供給網(wǎng)易房產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，該地塊所處區(qū)域商辦市場均價(jià)接近4.2萬元/平方米，而匯京國際廣場、嘉凱城大廈等一些具有代表性的項(xiàng)目均價(jià)則達(dá)到5.4萬元/平方米至5.5萬元/平方米。 中房信分析總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，該地塊的成交單價(jià)將不下3.5萬元/平方米至4萬元/平方米。也就是說，總價(jià)將達(dá)47.6億元至54.4億元左右，很有可能刷新今年上海商辦土地市場的成交單價(jià)和總價(jià)雙項(xiàng)紀(jì)錄。 “徐家匯中心項(xiàng)目”地塊：175億元高調(diào)開場 如果把“東八塊”比喻成開胃菜，那么商辦“巨艦”——“徐家匯中心項(xiàng)目”地塊（下稱“徐家匯地塊”）就將成為這次商辦土地盛宴的主食。 根據(jù)上海市規(guī)土局7月19日發(fā)布的公告，“徐家匯地塊”的出讓活動(dòng)將于7月28日至8月7日正式啟動(dòng)書面預(yù)申請。 與“東八塊”類似，“徐家匯地塊”也由多個(gè)分地塊組成，而且同樣是位于上海市地標(biāo)性商圈的商辦用地，只不過，它的總出讓面積卻要接近10萬平方米，而起始總價(jià)更是“東八塊”的五倍之多，高達(dá)175.26億元的“天價(jià)”。一旦出讓成功，那么今年全國總價(jià)地王的冠冕非它莫屬。 相關(guān)文件顯示，整個(gè)項(xiàng)目地塊位于徐家匯街道57、150、151街坊，處在廣元路以南、天平路以西、151-11-B地塊以東，由“150-9、150-5-A、150-5-B”、“150-1-A”、“151-11-C”和“57-1-A”等四幅分地塊組成。 網(wǎng)易房產(chǎn)記者發(fā)現(xiàn)，該地塊為商業(yè)、餐飲旅館業(yè)和辦公用地，恰好位于徐家匯商務(wù)區(qū)的核心位置，屬于徐匯區(qū)政府正在著力打造的“徐匯源”范圍內(nèi)。 由于各分地塊容積率分別從2.1至7.48不等，經(jīng)記者計(jì)算，整個(gè)項(xiàng)目地塊的建筑面積竟要高達(dá)58.42萬平方米左右。不僅如此，相關(guān)文件規(guī)定，該地塊的“地下建筑面積不得小于20萬平方米，其中經(jīng)營性建筑面積不大于12萬平方米”，由于地下空間的建面不計(jì)入容積率，因此，該地塊的經(jīng)營性建面最高可超過70萬平方米，稱其為商辦“巨艦”實(shí)不為過。 記者調(diào)查：兩塊“有故事”的土地 雖然在出讓體量上具有天壤之別，但這兩幅地塊卻有一個(gè)最大的共同點(diǎn)——“身世坎坷”。 有專家表示，“東八塊”可以稱得上是今年上海土地市場上的最大“神秘客”。 記者了解到，該石門二路街道60號(hào)街坊地塊之所以被稱之為“東八塊”，是因?yàn)樗居砂藗€(gè)老式街坊地塊組成。2002年，當(dāng)時(shí)的“上海首富”周正毅曾拿下這八幅地塊，直到其因涉嫌虛報(bào)注冊資本罪和操縱證券交易價(jià)格落馬后，這些地塊才被政府收回。 此后，屢有市場傳言稱，和記黃埔或?qū)ⅰ敖颖P”，但最終無果而終。眾所周知，當(dāng)時(shí)的李嘉誠對上海市靜安區(qū)核心商圈地塊可謂“情有獨(dú)鐘”，曾多次拿下區(qū)域內(nèi)的多個(gè)商辦及住宅地塊。 時(shí)隔十年之后，該地塊的神秘光環(huán)卻仍未褪去。根據(jù)規(guī)土局公告，該地塊原本定于今年6月28日開標(biāo)，但當(dāng)時(shí)卻因“企業(yè)招標(biāo)文件尚未提交”而把開標(biāo)時(shí)間硬生生推遲了一個(gè)月。 而“徐家匯地塊”更是“命途多舛”。據(jù)報(bào)道，韓國大宇、上實(shí)城開等多家企業(yè)曾先后退出該地的投資開發(fā)，該地塊同樣曾一度被政府收回。 有專家向網(wǎng)易房產(chǎn)記者指出，開發(fā)商資金不到位是造成上述現(xiàn)象的主要原因。該地體量過大，對開發(fā)商而言，不僅拿地有難度，而且在項(xiàng)目開發(fā)過程中還將要面臨許多問題。尤其是這類開發(fā)和回報(bào)周期較長的商辦項(xiàng)目，房企在操作時(shí)會(huì)面臨持續(xù)性的資金壓力。 有關(guān)部門：嚴(yán)控拿地企業(yè)資質(zhì) 地塊所有權(quán)的多次易位，使得有關(guān)部門對于這兩塊土地的出讓慎之又慎，尤其是“徐匯區(qū)地塊”，其出讓文件中有關(guān)土地競買人的后續(xù)操作事項(xiàng)規(guī)定十分嚴(yán)格。 根據(jù)該塊出讓規(guī)定，如是獨(dú)立預(yù)申請人，所注冊成立的項(xiàng)目公司，必須 100％獨(dú)立出資成立。競得后不得進(jìn)行調(diào)整；如是兩家以上的（含兩家）多家聯(lián)合預(yù)申請人，在聯(lián)合預(yù)申請附表中，應(yīng)當(dāng)注明各方的投資比例。聯(lián)合預(yù)申請人在通過預(yù)申請資格確認(rèn)后，各投資主體的投資比例不得調(diào)整。（競得后所注冊成立的項(xiàng)目公司其投資主體和比例不得調(diào)整。） 也就是說，該規(guī)定避免了房企參與炒地的可能性，間接把控了拿地房企資質(zhì)，但同時(shí)也加大了意向企業(yè)操作地塊時(shí)的資金壓力。 此外，地塊預(yù)出讓文件還稱，由于該地塊地處徐家匯城市副中心，因此地塊開發(fā)建設(shè)須符合徐家匯城市副中心現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚功能定位。“希望具有建設(shè)與運(yùn)營大型商業(yè)及高星級(jí)酒店經(jīng)驗(yàn)、以持有物業(yè)為主要運(yùn)作模式、具有國際影響力的優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)參與本次預(yù)申請活動(dòng)?！?/P> “如今，核心商務(wù)區(qū)寫字樓租金居高不下，開發(fā)商只要在內(nèi)環(huán)內(nèi)建造寫字樓項(xiàng)目都是有利可圖的，更何況是如此黃金地段的土地?！睂Υ?，薛建雄表示，除了新鴻基、凱德置地和以郭廣昌為代表的國內(nèi)少數(shù)幾大富豪之外，幾乎沒有企業(yè)或個(gè)人有能力拿下并開發(fā)如此巨額總價(jià)的大體量商辦用地。 “與‘東八塊’不同，由于徐家匯地塊的起始總價(jià)原本就已太高，因此該土地的成交價(jià)預(yù)計(jì)不會(huì)超過200億元，而且很可能是以上多方以聯(lián)手合作的方式拿地?！毖ㄐ壑赋觥?/P> 數(shù)據(jù)顯示，目前該地塊周邊項(xiàng)目均價(jià)達(dá)到4.2萬元/平方米，代表項(xiàng)目的均價(jià)則已高達(dá)6.5萬元/平方米。 業(yè)內(nèi)人士：“核心商辦土地?zé)帷辈怀哨厔?/B> 那么，核心區(qū)商辦地王頻出，是否會(huì)成為未來一段時(shí)間內(nèi)上海土地市場的趨勢？是否意味著房企看好核心區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)？ 有關(guān)專家告訴記者，核心區(qū)商辦土地的集中上市，只是一個(gè)階段性的市場現(xiàn)象。 同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉指出：“為了帶動(dòng)土地市場的復(fù)蘇，地方政府從去年下半年起便開始陸續(xù)推出核心商務(wù)區(qū)的商辦地塊，產(chǎn)生了不少‘地王’，但這很難說會(huì)成為一種趨勢，因?yàn)檫@樣的土地在不斷減少，甚至已經(jīng)到了‘推一塊少一塊’的地步。在此形勢下，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商看好如此稀缺的地塊也是理所當(dāng)然的?！?/P> 上海咨詢研究部總監(jiān)宋會(huì)雍說，比起非核心商務(wù)區(qū)，這些稀缺商辦土地的優(yōu)勢在于，今后開發(fā)的項(xiàng)目會(huì)具有更穩(wěn)定的租金回報(bào)。 戴德梁行前不久發(fā)布的今年第二季度商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告顯示，上海甲級(jí)寫字樓平均成交租金為每天每平方米 8.68元，其中，核心商圈主要商業(yè)物業(yè)的租金和出租率保持相對穩(wěn)定。租金為每天每平方米60.37元，環(huán)比上漲0.98%，出租率94.07%，環(huán)比上漲0.71%。 不過，宋會(huì)雍卻認(rèn)為，從徐家匯地塊使用權(quán)的輾轉(zhuǎn)周折之中可以發(fā)現(xiàn)，核心商業(yè)開發(fā)對企業(yè)而言并非十拿九穩(wěn)，何況目前實(shí)體商業(yè)面臨著電商的強(qiáng)烈沖擊，而非核心區(qū)的辦公市場也有崛起之勢，所以就算現(xiàn)在由于信貸逐漸放開，企業(yè)資金開始充裕，但拿這類土地時(shí)仍需謹(jǐn)慎。 |
